Funderingsonderzoek Fase 0: nieuwe regels per 1 april 2025 en de impact op taxaties
Sinds 1 april 2025 zijn hypotheekverstrekkers en taxateurs verplicht funderingsinformatie mee te wegen bij woningtaxaties. Ontdek wat dit betekent voor uw woningverkoop en wanneer een Fase 0 funderingsonderzoek verplicht is.
Sinds 1 april 2025 gelden er nieuwe regels rondom funderingsinformatie bij woningtaxaties en hypotheekverstrekking. Hypotheekverstrekkers en taxateurs zijn nu verplicht om funderingsrisico's mee te wegen in het taxatierapport. Een Fase 0 funderingsonderzoek speelt hierin een centrale rol. In dit artikel leggen wij uit wat er is veranderd, voor wie de nieuwe regels gelden en hoe u zich als woningeigenaar of koper het beste kunt voorbereiden.
Wat is een Fase 0 funderingsonderzoek?
Een Fase 0 funderingsonderzoek is een gecombineerd bureau- en visueel onderzoek dat het funderingsrisico van een woning snel en kostenefficient in kaart brengt. Het onderzoek bestaat uit drie stappen:
1. Bureauonderzoek - Analyse van bouwjaar, constructietype, bodemgesteldheid, grondwatergegevens en gemeentelijke funderingsregisters
2. Visuele inspectie - Beoordeling van scheurpatronen, verzakkingen, hoogteverschillen en de staat van de kruipruimte, zonder destructieve ingrepen
3. Risicoclassificatie - Indeling in risicoklasse A (laag), B (matig) of C (hoog) met onderbouwd advies over vervolgstappen
Het resultaat is een helder rapport dat binnen 36 uur na inspectie wordt opgeleverd, uitgevoerd door een NAFO-gecertificeerd inspecteur.
Nieuwe regelgeving per 1 april 2025: wat is er veranderd?
De Nederlandse hypotheekmarkt heeft per 1 april 2025 een belangrijke stap gezet in het beheersen van funderingsrisico's. De belangrijkste veranderingen op een rij:
Verplichte funderingsinformatie bij taxaties
Taxateurs zijn nu verplicht om bij woningen in funderingsrisicogemeenten aantoonbaar funderingsinformatie op te nemen in het taxatierapport. Dit geldt met name voor:
- Woningen gebouwd voor 1970 met houten paalfunderingen
- Woningen op staal gefundeerd in gebieden met slappe bodem
- Panden in gemeenten die op de KCAF-risicokaart staan aangemerkt
Hypotheekverstrekkers eisen onderbouwing
Hypotheekverstrekkers accepteren taxatierapporten alleen nog wanneer het funderingsrisico aantoonbaar is beoordeeld. Bij een onbekend of verhoogd risico kan de geldverstrekker aanvullende documentatie verlangen voordat een hypotheek wordt verstrekt.
Aansluiting bij het landelijk funderingsloket
De regelgeving sluit aan bij het beleid van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en het landelijk funderingslabel. Het doel is om funderingsrisico's transparant te maken voor kopers, verkopers en financiers.
Impact op taxaties en woningverkoop
De nieuwe regels hebben directe gevolgen voor iedereen die een woning koopt, verkoopt of laat taxeren.
Voor verkopers
- Een woning zonder funderingsinformatie kan langer te koop staan omdat financiering voor kopers lastiger wordt
- Verkopers die vooraf een Fase 0 rapport laten opstellen, voorkomen vertraging in het verkoopproces
- Het funderingsrapport kan als verkoopargument dienen wanneer de risicoclassificatie gunstig is (klasse A of B)
Voor kopers
- Bij het aanvragen van een hypotheek kan de geldverstrekker een funderingsonderzoek verlangen
- Zonder funderingsinformatie kan de taxateur de woning niet volledig taxeren, wat leidt tot vertraging of een lagere taxatiewaarde
- Een Fase 0 rapport geeft duidelijkheid over eventuele vervolgkosten voor funderingsherstel
Voor taxateurs
- Taxateurs moeten in risicogebieden controleren of er funderingsinformatie beschikbaar is
- Bij afwezigheid van funderingsgegevens dient de taxateur dit als aandachtspunt in het rapport te vermelden
- Een beschikbaar Fase 0 rapport vereenvoudigt het taxatieproces aanzienlijk
Wanneer is een Fase 0 onderzoek verplicht?
Een Fase 0 onderzoek is verplicht of sterk aanbevolen in de volgende situaties:
| Situatie | Verplichting |
|---|---|
| Woningverkoop in funderingsrisicogemeente | Sterk aanbevolen; hypotheekverstrekker kan het eisen |
| Hypotheekaanvraag bij risicowoning | Verplicht als de geldverstrekker funderingsinformatie eist |
| Taxatie van woning gebouwd voor 1970 | Taxateur moet funderingsrisico beoordelen |
| Woning op houten paalfundering | Sterk aanbevolen vanwege verhoogd risico |
| Woning op staalfundering in slappe bodem | Sterk aanbevolen vanwege zettingsrisico |
| VVE-onderhoudsbeoordeling (MJOP) | Aanbevolen als onderdeel van verantwoord beheer |
Let op: ook buiten de formele verplichting is een Fase 0 onderzoek verstandig. Het biedt zekerheid en voorkomt onverwachte kosten na aankoop.
Kosten en doorlooptijd
Een Fase 0 funderingsonderzoek is een relatief kleine investering die grote financiele zekerheid biedt.
| Aantal panden | Prijs excl. BTW |
|---|---|
| 1 pand | €395 |
| 2-5 panden | €374 per pand |
| 6-20 panden | €325 per pand |
| 21+ panden | Op aanvraag |
Doorlooptijd:
- Inspectie vindt plaats binnen 5 werkdagen na aanvraag
- Rapport wordt opgeleverd binnen 36 uur na inspectie
- Bij spoed is een versnelde procedure mogelijk
In vergelijking met de kosten van onvoorzien funderingsherstel (vaak €30.000 tot €100.000+) is een Fase 0 onderzoek een fractie van de potentiele schade.
Hoe werkt het proces?
Het aanvragen van een Fase 0 funderingsonderzoek verloopt in vijf stappen:
Stap 1: Aanvraag indienen
U dient een aanvraag in via onze website of neemt telefonisch contact op. Vermeld het adres, bouwjaar en de aanleiding (verkoop, aankoop, taxatie of periodieke controle).
Stap 2: Bureauonderzoek
Onze inspecteur verzamelt alle beschikbare informatie: bouwtekeningen, bodemkaarten, grondwaterdata en gegevens uit gemeentelijke funderingsregisters.
Stap 3: Visuele inspectie
Een NAFO-gecertificeerd inspecteur voert een visuele inspectie uit van de fundering, gevel, kruipruimte en omliggende constructie. Er zijn geen destructieve ingrepen nodig.
Stap 4: Analyse en classificatie
De bevindingen worden geanalyseerd en het pand ontvangt een risicoclassificatie:
- Klasse A - Laag risico, geen vervolgonderzoek nodig
- Klasse B - Matig risico, monitoring of herhalingsonderzoek na 3-5 jaar
- Klasse C - Hoog risico, nader onderzoek aanbevolen
Stap 5: Rapportage
U ontvangt een volledig rapport met fotodocumentatie, onderbouwde risicoclassificatie en concreet advies. Dit rapport is direct bruikbaar voor taxateurs, hypotheekverstrekkers en het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
Veelgestelde vragen over de nieuwe regels
Is een Fase 0 onderzoek wettelijk verplicht bij elke woningverkoop?
Nee, het is niet bij elke verkoop wettelijk verplicht. Echter, in funderingsrisicogemeenten kunnen hypotheekverstrekkers het als voorwaarde stellen voor financiering. In de praktijk is het steeds vaker een vereiste.
Kan ik een woning kopen zonder funderingsonderzoek?
Dat hangt af van uw hypotheekverstrekker. Steeds meer geldverstrekkers eisen funderingsinformatie bij woningen in risicogebieden. Zonder onderzoek loopt u het risico op financieringsvertraging of afwijzing.
Hoe lang is een Fase 0 rapport geldig?
Een Fase 0 rapport heeft doorgaans een geldigheidsduur van 5 jaar, tenzij er tussentijds wijzigingen optreden aan het pand of de omgeving.
Wat als mijn woning in risicoklasse C valt?
Bij risicoklasse C adviseren wij een nader funderingsonderzoek (Fase 1 of Fase 2). Dit geeft exact inzicht in de staat van de fundering en de eventueel benodigde herstelmaatregelen.
Conclusie: wees voorbereid op de nieuwe regels
De nieuwe regelgeving per 1 april 2025 maakt funderingsinformatie een vast onderdeel van het taxatie- en hypotheekproces in risicogebieden. Of u nu een woning koopt, verkoopt of beheert: een Fase 0 funderingsonderzoek biedt de zekerheid en documentatie die u nodig heeft.
Wacht niet tot de taxateur of hypotheekverstrekker erom vraagt. Neem het initiatief en laat uw fundering tijdig beoordelen. Zo voorkomt u vertraging in het verkoopproces en beschermt u uzelf tegen onverwachte kosten.
Funderingsonderzoek laten uitvoeren?
Vraag een vrijblijvende offerte aan. Wij reageren binnen één werkdag.
Offerte aanvragen →